ilustrasi. (Foto: dok.inapex)

JAKARTA, INAPEX.co.id – Harga terus meningkat, sementara lahan untuk perumahan semakin berkurang. Persoalan inilah yang selalu membayangi Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) dalam mewujudkan program sejuta rumah.

Selain itu, dalam RTRW (Rencana Tata Ruang Wilayah) tidak ada ruang yang khusus diperuntukkan bagi MBR atau rumah subsidi. Sehingga MBR hanya bisa menjangkau perumahan dikawasan pinggiran dengan akses yang kurang baik.

Disamping itu, harga rumah kurang menarik bagi pengembang, namun kemampuan masyarakat dalam memperoleh rumah rendah, serta belum terintegrasinya data bidang perumahan.

Untuk menyelesaikan masalah lahan, pemerintah melakukan beberapa hal, yakni inventarisasi lahan potensial, seperti lahan aset eks. BPPN, lahan aset Pemerintah dan Pemda, tanah wakaf, dan tanah negara telantar.

Guna memaksimalkan lahan, menurut Dadang Rukmana, Sekretaris Direktorat Jenderal Penyediaan Perumahan PUPR, pemerintah mendorong penyediaan lahan untuk perumahan terjangkau.

Lokasinya strategis sebagai TOD (transit oriented development) sesuai Permen ATR 16/2017 tentang Pedoman Pengembangan kawasan berorientasi transit.

“Mengatasi mahalnya bahan bangunan untuk perumahan MBR, KemenPUPR memulai penggunaan teknologi baru seperti precast, RISHA (Rumah Instan Sederhana Sehat), dan RUSPIN (Rumah Unggul Sistem Panel Instan),” jelasnya.

Di sisi pendanaan, terbatasnya kemampuan pemerintah, khususnya dalam hal pendanaan, mendorong penggunaan pembiayaan kreatif, seperti kredit mikro, BP2BT, Tapera, dan lain-lain.

Lebih lanjut Dadang memaparkan, ada lima komponen penentu harga rumah. Pertama, harga tanah yang merupakan media untuk mendirikan bangunan. Kedua, biaya konstruksi dan harga bahan bangunan.

“Ketiga, faktor lokasi. Calon pembeli cenderung mencari lokasi terlebih dahulu baru mempertimbangkan faktor yang lain.” Keempat, upah pekerja. Di dalamnya termasuk biaya pekerjaan tanah dan pondasi, pembangunan dinding, pekerjaan kayu, atap, sanitasi, pengecatan, dan lain-lain.

“Kelima, legalitas perumahan. Biaya proses perizinan hingga masalah legalitas, mulai dari pembuatan IMB, surat tanah sampai Sertifikat Hak Milik menjadi salah satu faktor penentu harga rumah,” kata Dadang. Isu terkait rumah subsidi, sambung Dadang, saat ini adalah harganya kurang menarik bagi pengembang.

Namun, jika diperlukan penyesuaian harga rumah subdisi, maka perlu dipertimbangkan kemampuan masyarakat berpenghasilan rendah.

“Jadi, harga rumah subsidi harus menarik bagi pengembang, namun tetap mempertimbangkan keterjangkauan daya beli Masyarakat Berpenghasilan Rendah,” katanya.

Ketua Umum DPP REI, Soelaeman Soemawinata mengatakan, ketersediaan lahan masih menjadi kendala utama bagi pengembang dalam membangun rumah sederhana bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).

Terlebih lagi jika pengembangan yang dilakukan di perkotaan yang harga lahannya sudah sangat mahal. Diperlukan dukungan penuh dari pemerintah agar program sejuta rumah bisa berjalan sesuai dengan harapan.

“Kalau melihat hasil yang sudah dicapai, sejak program sejuta rumah diluncurkan secara umum sudah berjalan dengan sangat baik. Dari sisi jumlah unit hunian yang dibangun oleh pengembang swasta maupun pemerintah untuk MBR ini, terjadi peningkatan meski masih ada kendala yang dihadapi,” kata Soelaeman.

Sebagai asosiasi yang berkomitmen menjadi garda terdepan dalam pembangunan rumah rakyat, REI memberikan apresiasi kepada pemerintah yang sudah membuat sejumlah regulasi untuk memudahkan pengembang guna mendorong pasokan rumah murah bagi MBR.
Meski begitu, pemerintah harus segera menangani beberapa kendala yang ada di lapangan.

“Konsep sejuta rumah ini awalnya seperti cek kosong. Artinya developer dari sisi suplai diminta mencari tanah sendiri untuk dibangun rumah subsidi. Lahan pun dibeli secara sporadis, sehingga lokasi rumah FLPP (fasilitas likuiditas pembangunan perumahan) sering berada jauh dari pusat kota atau konsentrasi pasar masyarakat yang membutuhkan,” tegas pria yang akrab di sapa eman ini.

Di beberapa kota, menurut Eman, pengembang terpaksa mencari lokasi dipinggirpinggir kota karena semakin mahalnya harga lahan pusat kota.

Akibatnya, antara pasokan dan permintaan menjadi tidak sinkron. Bahkan, perumahan subsidi dibangun jauh dari pabrik-pabrik tempat masyarakat bekerja. Begitu juga yang kerap terjadi di hampir semua daerah di Indonesia.