Ilustrasi. (Foto: dok.inapex)
Ilustrasi. (Foto: dok.inapex)

 

JAKARTA, INAPEX.co.id – Ketika pasar mulai pulih, seiring ide menarik serta sisi proyek besar juga terjadi didunia bisnis properti. Kendati demikian, investasi di property riil juga terdapat beragam cara yang baik dan benar.

Kemudian untuk menjadi refrensi bagi investor dengan profesional, seperti bankir, serta mengidentifikasi jenis perangkap yang bikin dikalangan pelaku real estate menjadi tumbang hingga bangkrut, berikut konsensus pada 10 dari salah langkah yang paling mematikan.

PERENCANAAN

Menurut Andy Heller, seorang investor yang berbasis di Atlanta dan co-penulis “Beli Bahkan Bawah: Rakyat Regular Panduan untuk Real Estate Riches,” kata kurangnya perencanaan merupakan kesalahan terbesar.

Ia melihat investor baru membeli rumah karena mereka berpikir punya banyak dan kemudian mencoba untuk mencari tahu apa yang harus dilakukan dengan itu.

Menurutnya investasi itu bekerja mundur, Heller mengatakan. “Pertama, Anda menemukan rencana. Kemudian Anda menemukan rumah sesuai rencana. Pilih Model investasi Anda, dan kemudian pergi mencari properti yang cocok itu. Tidak menemukan strategi setelah Anda menemukan rumah,” katanya.

Masalahnya, kebanyakan orang melihat real estat sebagai transaksi bukan sebagai strategi investasi, kata Doug Crowe, seorang investor real estat yang berbasis di Chicago dan speaker.

“Orang-orang jatuh cinta dengan properti,” ujar Crowe seorang managing director Springboard Academy. Menurutnya, hanya akademi real estate bagi investor. “Saya katakan, ‘Siapa yang peduli tentang properti?’ Aku jatuh cinta dengan penjual termotivas,” katanya.

Cara terbaik untuk memecahkan masalah adalah memiliki banyak kegiatan dan membuat penawaran pada beberapa properti. Makanya tidak peduli yang diperoleh, asalkan nomor bekerja dalam mendukung Anda.

 

Ilustrasi. (Foto: dok.inapex)
Ilustrasi. (Foto: dok.inapex)

 

PEMIKIRAN CEPAT KAYA

Pemikiran agar cepat kaya itu salah berkepala didorong oleh “guru yg diangkat ini yang memiliki infomersial dan membuatnya terdengar begitu mudah untuk menjadi kaya di real estate,” kata Eric Tyson, co-penulis “Investasi Real Estate for Dummies.”

Ini tidak mudah. Ini adalah investasi jangka panjang yang baik, tapi begitu menempatkan uang Anda dalam reksa dana, yang jauh lebih mudah.

“Guru ini tidak berbicara tentang semua yang kerja keras. Anda harus cerdas, harus bersedia untuk bekerja, dan memahami toleransi risiko,” katanya.

BERMAIN LONE RANGER

Kunci keberhasilan membangun tim yang tepat profesional. Paling tidak, perlu hubungan yang baik setidaknya satu agen real estate, penilai, inspektur rumah, pengacara penutupan dan pemberi pinjaman, baik untuk penawaran Anda sendiri serta untuk membantu pembiayaan bagi calon pembeli.

Dalam renovasi dan pemeliharaan segmen bisnis, tim termasuk tukang ledeng, tukang listrik, roofer, pelukis, pemanas dan pendingin udara, atau HVAC, kontraktor, installer lantai, layanan pemeliharaan rumput, cleaning service dan all-around tukang.

Anda tidak bisa membangun bisnis sebagai investor jika menghabiskan seluruh waktu hanya memperbaiki kran bocor dan memasang kipas langit-langit.

TERLALU BANYAK BAYAR

Heller mengatakan investor alasan terbesar tidak membuat uang sederhana yaitu mereka harus membayar terlalu banyak untuk properti.

“Laba terkunci setelah investor membeli properti,” katanya. Menurutnya, kesalahan dalam analisis, investor membayar terlalu banyak dan kemudian terkejut ketika nantinya tidak menghasilkan uang.

 

Ilustrasi. (Foto: dok.inapex)
Ilustrasi. (Foto: dok.inapex)

 

PEKERJAAN RUMAH

Anda tidak akan berpikir bahwa syarat untuk melakukan operasi jantung terbuka tanpa melalui pendidikan dan pelatihan. Namun banyak wannabe investor real estate tidak berpikir dua kali tentang mengambil kehidupan keuangan mereka di tangan tanpa retak sebuah buku.

Mendidik diri sendiri sebelum Anda menempatkan keamanan finansial keluarga. Pembicara pada pertemuan bulanan mencakup segala sesuatu dari membeli penyitaan untuk skrining penyewa.

Jika Anda tidak dapat menemukan bab lokal, mengetahui siapa yang memiliki banyak properti sewa di daerah, menawarkan untuk membayar satu atau dua jam waktu untuk mengetahui apakah ini adalah karir yang baik untuk Anda.

BERGERAK CEPAT

Investor harus bergerak cepat melalui penawaran mereka. Itu tidak berarti menandatangani kontrak dan menulis cek tanpa banyak penelitian.

Di situlah banyak pemula perjalanan up, kata berbasis di Houston agen real estate Laolu Davies-Yemitan. Mereka tidak melakukan due diligence tentang kesepakatan, biaya atau kondisi pasar, dan berakhir menguras tabungan pribadi karena rumah membutuhkan perbaikan yang luas atau tidak bisa menjualnya.

“Properti Kadang-kadang, investor baru membeli hanya didasarkan pada gagasan bahwa properti akan menghargai. Biasanya, mereka tidak memiliki informasi apapun untuk mendukung itu,” katanya.

MENILAI UANG KAS

Jika strategi Anda adalah untuk membeli, menyimpan dan menyewakan properti, perlu arus kas yang cukup untuk menutupi pemeliharaan.

“Orang-orang berpikir mereka bisa mendapatkan manajer properti,” kata Tyson. Tapi banyak yang tidak pernah diwawancarai seorang manajer properti dan memiliki sedikit gagasan tentang bagaimana mereka bekerja.

Kebanyakan manajer, misalnya, enggan untuk mengambil satu rumah keluarga tunggal atau duplex. Menurutnya, lebih memilih kompleks yang lebih besar, dan biaya dari 7 persen menjadi 10 persen dari sewa bulanan yang umum. “Ini adalah biaya besar.Saya bisa menaruh uang di reksa dana dan biaya setengah persen per tahun,” katanya.

Davies-Yemitan setuju tidak biasa untuk sebuah properti untuk duduk di pasar Houston selama 90 sampai 120 hari sebelum itu disewakan.

Sementara itu pemilik harus membayar hipotek, pajak, asuransi, biaya iklan dan pemilik rumah atau kondominium iuran asosiasi. Jika pemilik tidak dianggarkan untuk itu, aset dapat dengan cepat menjadi kewajiban.

VOLUME

Jika Anda bekerja pada satu kesepakatan pada suatu waktu, Crowe mengatakan, akan melakukan transaksi, tidak menjalankan bisnis. Namun, hanya membutuhkan pipa stabil calon penawaran, volume yang cukup akan menyingkirkan tawaran marginal dan membiarkan orang-orang baik naik ke atas.

STRATEGI

Banyak orang membeli properti dan terjebak karena hanya memiliki satu strategi keluar. Mereka akan menjualnya atau akan menyewakan properti itu. Bagaimana jika tidak menjual?

Bagaimana jika kios-kios pasar sewa? Selalu memiliki dua, jika tidak tiga, cara untuk keluar dari kesepakatan. Misalnya, jika rencana A adalah untuk rehabilitasi rumah, meletakkannya di pasar dan menjualnya kembali, maka rencana B bisa menawarkan sewa-beli kepada pembeli.

Rencana C mungkin untuk memegang rumah dan menyewa  property tersebut. Dan sebagai rencana D, ada pilihan grosir, yang akan melibatkan menjual ke investor lain dengan harga di bawah pasar.

Mudah-mudahan, Anda masih akan mendapatkan keuntungan, tapi setidaknya, akan memotong kerugian mengambil setiap bulan dalam menjalankan biaya.

PREDIKSI

Crowe mengatakan rehabbers barunya, setelah mereka melakukan pekerjaan rumah harus dua kali lipat jumlah waktu dan uang yang dipikirnya itu akan bisa diambil. Namun apabila masih bisa menghasilkan uang itu dan mungkin bisa menyewakan property, itu sangat bagus.