Ilustrasi bangunan melanggar GSB. (Foto: ist)
Ilustrasi bangunan melanggar GSB. (Foto: ist)

 

JAKARTA, INAPEX.co.id –  Setiap proyek rumah tinggal tak boleh melampaui batas garis sempadan bangunan, kenapa demikian? Ini penjelasannya.

Garis Sempadan Bangunan (GSB) adalah salah satu aturan yang dibuat pemerintah daerah setempat untuk mengatur batasan lahan diperbolehkan dan tidak untuk dibangun. Bangunan yang akan didirikan tidak boleh melampaui batasan garis ini.

Misalnya saja, rumah memiliki GSB 3 meter, artinya pemilik hanya diperbolehkan membangun sampai batas 3 meter dari tepi Jalan Raya.

Kemudian aturan GSB tersebut, berfungsi untuk menyediakan lahan sebagai daerah hijau dan resapan air, sekaligus menciptakan rumah sehat.

Tak hanya itu, rumah juga akan memiliki halaman yang memadai sehingga penetrasi udara kedalam rumah lebih optimal.  Selain itu, adanya jarak rumah dengan jalan di depannya, secara privasi tentu akan lebih terjaga.

Sebelumnya, apabila ingin membangun sebuah gedung atau rumah, yang pertama kali diurus yaitu masalah perizinan, seperti Izin Mendirikan Bangunan (IMB).

Selain IMB, juga dibutuhkan informasi tentang aturan-aturan mengenai bangunan. Aturan ini biasa disebut Peraturan Bangunan Setempat (PBS), karena disetiap daerah mempunyai peraturan tersendiri.

Untuk wilayah DKI Jakarta sebagai contoh terdapat 3 Peraturan Daerah (Perda) yaitu Perda No. 7/2010 tentang Bangunan Gedung, Perda DKI No.1/2012 tentang RTRW 2030, Perda No. 1/2014 tentang RDTR dan Peta Zonasi.

Ketiga Perda tersebut mengatur tentang syarat membangun suatu bangunan, seperti Koefisien Dasar Bangunan (KDB), Garis Sepadan Bangunan (GSB), Koefisien Lantai Bangunan (KLB) dan Garis Sepadan Jalan (GSJ).

Koefisien Dasar Bangunan (KDB)

Koefisien Dasar Bangunan (KDB) adalah peraturan yang mengatur tentang ketika dalam membangun suatu bangunan, pemilik diwajibkan menyisakan lahannya sebagai area resapan air. Selain itu, KDB biasanya dinyatakan di dalam persentase.

Misalnya, pemilik bangunan mempunyai lahan disuatu daerah dengan KDB 60% dengan luasnya 150 M2, artinya pemilik hanya boleh membangun rumah seluas 60% x 150 M2 = 90 M2, sisanya 60 M2 sebagai area terbuka.

Dasar perhitungan KDB ini memang hanya memperhitungkan luas bangunan yang tertutup atap. Jalan setapak dan halaman dengan pengerasan tak beratap tidak termasuk dalam aturan ini. Walaupun demikian, sebaiknya lahan itu ditutup dengan bahan yang dapat meresap air, seperti paving blok.

Garis Sempadan Jalan (GSJ)

Garis Sempadan Jalan (GSJ) hampir mirip dengan GSB, tetapi GSJ lebih ditujukan untuk tersedianya lahan bagi perluasan jalan di masa mendatang.

Misalnya di dekat lahan ada GSJ tertulis 1,5 meter, artinya 1,5 meter dari tepi jalan kearah halaman rumah sudah ditetapkan sebagai lahan  untuk rencana pelebaran jalan. Bila suatu saat ada pekerjaan pelebaran jalan, lahan selebar 1,5 meter tersebut akan “terambil”.

Koefisien Lantai Bangunan (KLB)

KLB merupakan perbandingan antara luas total bangunan dibandingkan dengan luas lahan. Luas bangunan yang dihitung KLB ini merupakan seluruh luas bangunan yang ada, mulai dari lantai dasar hingga lantai diatasnya.  Bangunan dengan dindingnya yang lebih tinggi dari 1.20 m, yang digunakan sebagai ruangan harus dimasukkan kedalam perhitungan KLB.

KLB biasanya dinyatakan dalam angka seperti 1,5; 2 dan sebagainya. Tiap-tiap daerah angka KLB ini berbeda-beda. Lokasi suatu daerah semakin padat, maka angka KLB akan semakin tinggi pula. Bila di dalam PBS tertera KLB = 2, maka total luas bangunan yang boleh didirikan maksimal 2 kali luas lahan.

Angka-angka KLB ini berkaitan jumlah lantai yang akan dibangun. Seandainya, punya lahan 150 M2, dengan KDB 40 % dan KLB = 1, perhitungannya sebagai berikut:

  • Lantai dasar = 40% x 150 M2 = 60 M2
  • Total luas bangunan yang boleh dibangun = 150 M2

Dari perhitungan diatas diperoleh, luas lantai dasar yang boleh dibangun hanya seluas 60 M2 saja. Sedangkan luas total bangunan yang diizinkan seluas 150 M2, berarti bisa membangun rumah secara vertikal, dengan jumlah lantai hanya dua atau bisa juga 2 1/5 lantai.

Dari dua lantai ini, jika dikalikan 2 didapat jumlah luas total bangunan = 120 M2, masih tersisa 30 M2. Sisa luas yang diizinkan  (30 M2) ini dapat dibangun diatasnya.